前言：

​    “妨害物权或可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”2021年1月1日实施的《中华人民共和国民法典》对原《中华人民共和国物权法》的这条规定没有改动，这也是迁让案件判决的法律依据之一。然而，在实务操作中，对于物权权利人的认定也就是原告主体资格的认定并不能简单的判断和处理，笔者将借其代理的一个迁让纠纷案件对此予以分析和探讨。本文收录于上海市律师协会民事业务研究委员会2021年5月期的《民商法律研究》。

一、迁让纠纷案情简介

    A房屋为动迁安置房，登记在P公司名下。2003年6月，X公司向P公司购买了A房屋，P公司交付了该房屋。2008年3月，D公司在政府主管部门主导下，与X公司签订《置换协议》，将名下另一房屋与A房屋进行置换。协议签订后，X公司向D公司支付了置换差额，并一同前往A房屋所在物业管理单位H公司办理了交接手续。后，H公司在日常管理中发现A房屋被Z某及其家人擅自闯入并侵占使用。H公司应D公司的要求，多次在A房屋门口张贴告示要求Z某及其家人停止侵权，迁出A房屋。

    因Z某及其家人拒不迁出，D公司遂诉至法院，要求：（1）Z某立即迁出A房屋，并腾空返还；（2）按照A房屋市场租赁价格向D公司支付占有使用费。

    审理过程中，Z某称其于2003年3月底与X公司签订《动迁协议》，因《动迁协议》存在问题，为解决Z某居住困难，2007-2008年间，X公司让其入住A房屋，房屋钥匙也是X公司陪同其前往H公司取得的，现A房屋被Z某出借给他人使用。

    Z某为证明其为合法占有涉案房屋，向法院提交了新区建交委于2014年12月给其的一封反馈信件，信中载明“2002年4月，Z某户房屋经批准被列入住宅项目建设拆迁范围，拆迁人为X公司。2003年4月，拆迁双方签订了拆迁补偿安置协议，该协议具有民事法律效力，如Z某方对协议的内容或履行产生争议的，可通过与拆迁人协商解决；协商不能解决的，也可通过司法途径实事求是地主张自己的合法权益。另据向街道及原动迁公司工作人员了解，为缓解其实际居住困难，拆迁人曾暂借涉案房屋供其使用”。

    D公司为进一步证明自己对涉案房屋的权利，向法院提交了3份说明：（1）2014年9月P公司出具的《证明》，确认已于2004年3月向X公司交付了A房屋。（2）2020年5月X公司出具的《证明》，2008年3月就A房屋与D公司签署了《房屋置换协议》，确认A房屋已置换至D公司名下。（3）2021年1月H公司出具的《情况说明》，确认D公司对涉案房屋的实际占有和管理。

二、分歧意见

    在案件处理上，法院有以下两种不同观点。

    一种观点认为，D公司要求排除妨害，应当证明自己是涉案房屋的物权权利人，其对房屋享有物权或者合法占有涉案房屋。现涉案房屋登记在P公司名下，D公司不能证明自己对涉案房屋享有物权或者合法占有涉案房屋，不具有作为排除妨害纠纷原告的主体资格，故对其起诉应予驳回。

    相关判决：上海仓桥资产经营有限公司与叶菊芳等占有物返还纠纷案[一审案号：（2016）沪0117民初20431号，二审案号：(2017)沪01民终3747号]。

    另一种观点认为，（1）对不动产物权归属的最终判断，不能唯登记论，应当依赖于对物权变动原因的法律事实的审查；（2）D公司对于涉案房屋的占有事实应当以观念占有认定。故，应当认定D公司的原告主体资格，法院应支持D公司的诉讼请求。

    相关判决：王译萱诉韩萍等占有物返还纠纷案[一审案号：（2015）延民初字第6870号，二审案号：(2017)吉24民终1116号]

三、笔者的分析和意见

    正如前文所列，无论是物权法还是民法典等法律的规定均已明确权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

    以前案为例，主要的争议焦点就在于原告D公司是否属于法律上的物权权利人，能否具有原告主体资格。

    结合本案的客观情况，笔者同意第二种意见。笔者认为：原告D公司不论是作为A房屋的产权人、占有权人、还是财产权利人，均有权依据《中华人民共和国民法典》等法律法规，对侵害其民事权益的被告Z某提起排除妨害的诉讼，且原告D公司的诉讼请求应当被法庭予以支持。以本案为例，可以从以下几点分析得出原告D公司具有原告主体资格的结论：

    第一、D公司与X公司签订的《置换协议》的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。D公司基于合同关系合法取得了A房屋的产权，X公司也已将A房屋交付给了D公司。D公司是A房屋的实际所有权人，对A房屋具有占有、使用、收益、处分的排他性权利。

    第二、A房屋的性质为动迁安置房，因尚未进行动迁安置分配，根据目前的政策，登记的产权人只能是开发商P公司，但D公司的物权期待权不应被否定。根据《人民法院办理执行案件规范》第943条规定，物权期待权优先于债权得到保护，举重以明轻，Z某完全没有占有涉案房屋的法律依据，D公司的物权期待权应受法律保护。

    第三、实务中，只需要D公司作为A房屋的最后手权利人向相关部门提出申请，经过一系列流程后，即可将A房屋作为D公司名下的可安置房源进行动迁分配。其中的过程并不需要P公司（房屋的登记权利人）或是X公司（房屋的经手人）出具任何材料或盖章确认。这一操作流程更进一步的证明了D公司对A房屋有支配处分的权利，是排他的物权权利人，而非普通的因合同取得房屋的债权人。

    第四、即便因未能登记为产权人否定D公司物权人的身份，也应当认定D公司对A房屋系有权占有，且该占有应当以“观念占有”认定，而不是仅仅依据是否产生公用事业费用或物业管理费用来判断D公司对A房屋的占有与否，这过于刻板的判断于法有悖，不利于维护法律的公平正义。原因如下：

    （1）D公司作为名下有数千套房屋的公司法人，让其在每套房屋内派驻一名员工以达到对房屋的实际控制是不合理的。基于此，D公司对A房屋的占有也不会产生水电煤等公用事业费用。

    （2）对动迁房物业费收取的惯例是在被动迁安置人进户后，再由物业公司统一进行结算。故D公司对A房屋的占有在被动迁安置人进户前也不会产生物业费。

    第五、Z某占有使用涉案房屋无正当性、合法性，并不能对抗D公司受法律保护的合法权利。

    本案中，Z某一再强调其进入涉案房屋，是因为与X公司的动迁纠纷，是X公司将涉案房屋借给其居住。需要注意的是：

   （1）动迁纠纷与排除妨害纠纷案没有关系，Z某与X公司之间的纠纷不是Z某占有涉案房屋的合法基础。

   （2）Z某擅自进入A房屋的具体时间，如果在《置换协议》之后的，X公司根本物权处分A房屋；如果在之前，那么暂借也应当有期限。而这不应该成为Z某占有使用涉案房屋，侵害D公司合法权益的正当理由。

   （3）Z某在自认并非A房屋的产权人的同时，将A房屋出借给他人使用以获得房屋租金等利益，Z某的行为特别恶劣。

    可见，若不认定D公司具有原告主体资格，Z某的侵占行为将被变相地予以支持，将对包括D公司在内的众多承担政府动迁安置职能的国有公司的合法权益产生极其不利的影响，可能造成国有资产的流失，不利于维护法律的实质公平正义。

该案的审理结果：

    一审法院认为：妨害物权或可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。D公司要求排除妨害，应当证明自己是案涉A房屋的权利人，其对A房屋享有物权或者合法占有A房屋。A房屋尚未进行不动产物权登记，第三人P公司未到庭说明情况，第三人X公司亦对D公司所提交的产权置换材料的真实性不置可否，D公司现有证据不能证明其是A房屋的产权人或已合法占有A房屋。因此D公司不能证明自己对A房屋享有物权或者合法占有A房屋，不具有作为本案原告的主体资格，对其起诉应予驳回。

    故，一审法院作出民事裁定书，驳回原告D公司的起诉。

    D公司收到一审裁定后上诉于上海市第一中级人民法院。

    日前，该案由上海市第一中级人民法院作出二审民事裁定书，撤销了一审法院驳回原告D公司起诉的民事裁定，指令一审法院审理。

二审法院认为：D公司主张其为涉案A房屋的实际所有权人，要求法院判令Z某搬出A房屋、支付占有使用费，并提供了相关合同予以证明，符合起诉条件。故原审法院裁定驳回起诉，有所不当，应予纠正。D公司的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定的条件，应予以受理。

结语：

    在实践生活当中，特别是在动拆迁、旧区改造过程中，前述案件所涉的情况是普遍存在的，即登记的所有权人已实际将房屋权利转让给了后手，但是后手实际无法办理相关的证照登记。在这种情况下，法院对于占有人的资格认定、物权权利人的资格认定应当予以甄别，不应简单以尚未登记为由否定权利人的物权权利。