如何证明“我名下的房产是我的”？

               -论执行异议之诉中案外人之利益保护

一、引言

       如何证明“我名下的房产是我的”？

       通常在案外人执行异议之诉中，执行标的系登记在被执行人名下，案外人为有效阻止强制执行，向执行法院对申请执行人提起诉讼，主张自身对执行标的的权益，比如，当执行标的为房产时，案外人要做的是证明“他/她名下的房产是我的”，即案外人对登记在被执行人名下的房产享有权益。

       实务中也存在申请执行人查封案外人名下房产的情形。本所律师经办的一起案件中，系争房屋登记在案外人名下，申请执行人主张系争房屋系由案外人代持，被执行人才是实际所有人，并提供了书面证据、证人证言等，证明内容包括被执行人支付了系争房屋首付款并参与了还贷、被执行人参与了系争房屋装修、案外人与被执行人之间存在亲属关系等，执行法院遂查封了系争房屋。后案外人提起执行异议，要求解除查封，法院审理后，以本案中“借名买房”及“房屋代持”具有盖度盖然性、不能直接推定案外人为系争房屋的权利人为由，驳回了案外人的异议请求。本所律师于元良律师、杨文歆律师于案外人执行异议之诉阶段介入，代理案外人，以申请执行人为被告、被执行人为第三人向法院提起诉讼。

二、法律依据

       《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。《执行异议和复议规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”。《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。

       本案中，案外人为系争房屋唯一产权人，根据前述规定，房屋产权登记能在形式审查层面帮助判断《执行异议和复议规定》第二十四条第（一）款内容，而第（二）、（三）款内容则需通过实质审查进行判断。

       值得一提的是，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第七条规定：“登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施”。根据该规定，案外人书面认可系争房屋属于被执行人的情况下，执行法院才可以采取查封措施；在案外人不认可系争房屋属于被执行人的情况下，当事人须另行启动程序撤销登记后，执行法院方可采取查封措施，而不能直接采取查封措施。本所经办律师检索到的(2020)鲁01民终1580号、(2019)闽01民终8989号等裁判文书中，裁判法院均直接援引并根据前述规定，判决支持了案外人排除执行的诉请，在“本院认为”部分并未就实质审查部分展开论述，似乎仅在形式审查部分便解决了案外人的问题。

       鉴于各地、各级法院在审判实务中的判断标准及具体操作会有一定差异，如《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（一）》便规定：“要坚持实体审理，无论当事人是否提出确认其权利的诉讼请求，都要作为基础法律关系查明相关实体权利的性质及其归属”以及“执行法院对登记在案外人名下财产采取执行措施……审理中应对执行标的的权属流转的基础法律关系进行重点审查并对其效力作出认定，比如案外人取得执行标的的资金来源及支付情况；被执行人与案外人是否存在特殊关系；交易行为是否虚假或恶意等。”因此，经办律师在代理案外人起诉时，不仅要从法律规定出发，还要在实质审查层面下功夫，通过举证及说理来进一步保护案外人的合法权益。

三、举证要点

       案外人对执行标的提出执行异议及执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。结合本案事实，当执行标的为房产时，可从以下几个方面重点进行举证：

​1、资金来源

       如前所述，案外人取得执行标的的资金来源及支付情况是证明案外人享有权益的重要内容。就房产而言，案外人应提供其购房时支付房屋首付款、支付税费、偿还房屋贷款等环节的支付凭证。一般情况下，自案外人账户汇出的资金即可认定为案外人的自有资金，若案外人通过他人账户汇出资金，则需对该等事实及其合理性予以证明。比如，形式上，房屋首付款虽是由被执行人支付至开发商、部分房屋贷款的还款金额也是由被执行人支付至案外人还款账户，但实际上，案外人与被执行人之间存在借贷关系，被执行人的前述汇款行为均是对案外人的还本付息，此时案外人可提供双方之间的借条和/或借款合同、交易流水、聊天记录等书证来证明双方之间存在借贷法律关系以及该等汇款的性质。实践中，鉴于双方之间的信任基础或亲属关系，双方并无书面合同或字据，此时可通过分析交易流水，梳理交易时间及金额，发掘其中有规律性或特殊性的交易，以此还原真实的交易习惯和法律关系。此外，也可从自有资金占总房款的比例进行分析，如可提供证据证明房款的绝大部分均来自于案外人，将有利于案外人主张权益。

​2、购房过程及购房合理性

       在执行标的为房产的案外人执行异议之诉中，法院通常会对具体的购房过程予以查明，故经办律师要结合证据及当事人的陈述来还原购房的过程，比如购房前的看房过程、订房过程、购房时相关合同的签署、相关款项的支付等等，要尽可能的详细，遵循类似新闻报道中的“5个W”原则，即“何人（who）、何时（when）、何地（where）、何事（what）、何因（why）”。本案中，由于被执行人与案外人存在亲属关系，故被执行人参与了部分购房过程，这属于亲属间的正常现象，并不能因此得出房屋属于被执行人的结论，故对购房过程的还原就显得十分重要，可通过还原事实来阐述过程的合理性。此外也可搜集证据，从案外人购房的合理性以及被执行人购房的不合理性进行分析，比如购房时，案外人具备购房的需求及资金实力（如名下无房、需购买婚房、收入高或有直系亲属赠与资金等），而被执行人并无需求及资金实力（如名下已有房产、收入低或涉诉、被执行信息较多等）。

​3、装修及实际居住情况

      装修及实际居住情况也是判断房屋权属的重要事实依据。为证明系争房屋由案外人出资进行装修，案外人可提供装修合同如施工合同、采购合同等、装修付款凭证、发票、收据、装修相关证人证言等；为证明系争房屋由案外人实际居住，案外人可提供房屋交接单或物业进户单、案外人支付水、电、煤、网络通讯费用等支付凭证、物业公司或邻居证人证言等。此外，一般情况下，实际居住人会持有房屋产权证且其户口也会落在系争房屋内，故在权属登记及户籍登记方面，案外人可提供产权证及户口簿，以证明案外人对系争房屋的权益。

​4、是否存在“借名买房”

       所谓“借名买房”，是指实际买房人因不具备购房或贷款资格等原因借用他人名义购房，实际买房人支付购房款，名义买房人对外签署房屋买卖合同并将房屋所有权登记在其名下的行为。本案中，申请执行人便提出被执行人因不具有购房及贷款资格，借案外人之名购房。法院在审查“借名买房”时，通常会查明有无书面约定，若当事人之间存在书面约定，则一般可认定存在借名买房事实；若当事人之间无书面约定则会查明当事人借名买房原因、购房款支付及贷款偿还情况、房屋实际占有使用及房屋权属证书保管情况等，综合所查明的事实认定是否存在“借名买房”关系。经办律师认为，“借名买房”须具备当事人合意、实际买房人出资并实际居住、控制房屋、装修房屋、名义买房人签署合同并登记产权等要素。一般的案外人执行异议之诉中，案外人的房产登记在被执行人名下，案外人为主张权益则需从前述几个方面正向证明存在“借名买房”或“房屋代持”；本案中，案外人的房屋自始登记在自身名下，案外人为主张权益，则需从前述几个方面反向证明不存在“借名买房”或“房屋代持”情形。

四、结语

       本案中，申请执行人持有有利于其主张查封房屋的书面证据及证人证言，且在执行异议阶段，执行法院驳回了案外人的执行异议。本所经办律师在了解事实的基础上，为维护案外人的合法权益，充分搜集证据，全面进行说理，赢得了本案的胜诉，最终法院判决不得执行系争房产。办案过程中，经办律师也再次深感证据留存的重要性，当事人提供的十几年前的票据、文件等，在本案中发挥了作用。房产价值普遍较高，建议购房者尽可能亲自办理流程并留存好与房产相关的重要资料，以应对可能出现的纠纷。